Эскроу-счета при банкротстве застройщика: что это и как работает

Когда компания банкротится, все ее кредиторы «выстраиваются» в очередь и ждут, пока конкурсный управляющий распродаст имущество и распределит вырученные средства. Очередность строго регламентирована законом, имущества должника, как правило, не хватает — и часть кредиторов не получает ничего.

С застройщиками и дольщиками ситуация принципиально иная. Федеральный закон № ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» с 1 июля 2019 года обязал застройщиков проводить расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Этот механизм определяет, что происходит с деньгами дольщика, когда застройщик не может исполнить свои обязательства в том числе при банкротстве. В этом материале эксперты «ЮрТехКонсалт» разберут, как устроен эскроу-счет, как он работает при банкротстве застройщика и как могут поступить дольщики.

Эскроу-счет — это специальный банковский счет условного депонирования. Его открывают для расчетов между покупателем и продавцом, когда одна сторона должна убедиться, что другая выполнит свои обязательства, прежде чем получит деньги. В долевом строительстве этот инструмент появился как ответ на системную проблему: застройщики получали деньги дольщиков, тратили их и не всегда достраивали дома.

В расчетах через эскроу участвуют три стороны, и у каждой своя роль.

Дольщик — депонент. Он вносит деньги на счет и является их владельцем пока застройщик не исполнит обязательства по договору. До этого момента дольщик не может снять средства или распорядиться ими иначе.

Банк — эскроу-агент. Он принимает деньги, блокирует их на счете и контролирует наступление условий для их передачи застройщику. Банк не просто хранит средства: он проверяет документы и несет ответственность за правомерность выплаты. Открыть эскроу-счет можно только в уполномоченном банке — кредитной организации, которая соответствует требованиям к уровню кредитного рейтинга по национальной рейтинговой шкале, установленным Правительством РФ (ч. 1.4 ст. 15.4 ФЗ-214). Проверить, работает ли конкретный банк с эскроу-счетами, можно непосредственно в самом банке.

Застройщик — бенефициар. Он получает деньги со счета, но только после того, как предоставит банку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или сведения о его размещении в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). До этого момента средства ему недоступны.

Шаг 1. Заключение ДДУ. Дольщик и застройщик подписывают договор участия в долевом строительстве. В нем фиксируют объект, срок передачи и цену договора.

Шаг 2. Открытие эскроу-счета. Одновременно с регистрацией ДДУ в Росреестре в уполномоченном банке открывается эскроу-счет на имя дольщика. Банк, застройщик и дольщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.

Шаг 3. Внесение денег. После регистрации ДДУ дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет. Если квартира покупается в ипотеку, банк перечисляет кредитные средства напрямую на эскроу — дольщик не получает их на руки.

Шаг 4. Блокировка. С момента зачисления деньги заморожены. Ни дольщик, ни застройщик не могут ими воспользоваться. При этом обязанность дольщика по оплате договора считается исполненной именно в момент зачисления на счет, а не передачи застройщику (ч. 3 ст. 15.4 ФЗ-214). Даже если застройщик так и не получит деньги, дольщик юридически уже оплатил свою часть сделки.

Шаг 5. Ввод в эксплуатацию. Застройщик завершает строительство и получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этот документ он передает в банк или размещает в ЕИСЖС.

Шаг 6. Выплата застройщику. Банк проверяет документы. Если всё в порядке — перечисляет деньги с эскроу на расчетный счет застройщика. С этого момента эскроу-счет закрывается.

Деньги на эскроу-счете имеют особый правовой режим, который отличает их от обычных банковских вкладов.

Средства на эскроу-счете нельзя арестовать по долгам дольщика. Судебные приставы не вправе обратить на них взыскание (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). Поэтому даже если у дольщика в период строительства возникнут финансовые трудности или долги — деньги на счете останутся нетронутыми.

Кредиторы застройщика также не могут претендовать на средства, находящиеся на эскроу-счетах. Эти деньги юридически принадлежат дольщику до момента исполнения условий договора: они не входят в имущество застройщика и не могут быть включены в его конкурсную массу при банкротстве.

Средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Если у банка-агента отзовут лицензию или введут мораторий на удовлетворение требований кредиторов, дольщик получит возмещение в размере 100% суммы на счете, но не более 10 млн рублей. Для квартир стоимостью выше этого порога, например, в Москве часть суммы остается незащищенной.

Эскроу-счет не является депозитом. На размещенные средства проценты не начисляются — деньги заморожены на весь срок строительства. Если застройщик строит дом два-три года, покупательная способность денег за это время снижается, а рыночная стоимость аналогичного жилья может вырасти. Дольщик жертвует доходностью в обмен на гарантию сохранности средств.

Кроме того, если застройщик строит за счет целевого кредита, эскроу открывается именно в том банке, который этот кредит выдал (ч. 1.1 ст. 15.4 ФЗ-214). Если застройщик строит на собственные средства без привлечения кредита — он сам выбирает любой уполномоченный банк, который соответствует требованиям к кредитному рейтингу по национальной рейтинговой шкале (ч. 1 ст. 15.4 ФЗ-214).

Дольщик на выбор эскроу-агента не влияет. Но ипотеку при этом можно оформить в любом банке независимо от того, где открыт эскроу-счет. Если ипотечный банк и банк эскроу-агент разные, первый переводит кредитные средства на эскроу-счет во второй.

Деньги на эскроу-счете не входят в конкурсную массу застройщика. Именно это делает эскроу принципиально другим инструментом защиты по сравнению со всем, что существовало раньше.

До введения эскроу дольщик передавал деньги напрямую застройщику. С момента оплаты эти средства становились собственностью застройщика: он мог тратить их на строительство, а мог и на другие цели. Никакого контроля у дольщика не было.

Имущества у банкрота к тому моменту, как правило, почти не оставалось. Процедура растягивалась на годы. Дольщики получали либо копейки от реализации имущества, либо не получали ничего. Недостроенный объект мог годами стоять замороженным, пока управляющий вел споры с кредиторами.

Деньги дольщика юридически принадлежат ему: они находятся на счете в банке, а не в распоряжении застройщика. Застройщик не имеет доступа к этим средствам до момента ввода объекта в эксплуатацию (ст. 15.5 ФЗ-214). Поэтому когда арбитражный суд вводит процедуру банкротства, эти деньги остаются вне конкурсной массы: конкурсный управляющий не вправе включить их в состав имущества должника и распределить между кредиторами (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Банк-агент обязан вернуть средства дольщику без участия в реестре кредиторов, без ожидания завершения конкурсного производства, без торгов. Основание для возврата — расторжение или прекращение ДДУ в связи с банкротством застройщика (ч. 7 ст. 15.5 ФЗ-214). Дольщик получает ровно ту сумму, которую внес на счет, в полном объеме.

Заявление о банкротстве застройщика может подать как сам должник, так и любой из кредиторов, в том числе дольщик. Подробно о том, кто и при каких условиях вправе инициировать процедуру в этой отрасли, мы рассказали в отдельной статье.

Банкротство застройщика устроено иначе, чем банкротство обычного юридического лица. Согласно п. 2.7 ст. 201.1 ФЗ-127, наблюдение и финансовое оздоровление при банкротстве застройщика не применяются. Арбитражный суд рассматривает заявление и, признав требования заявителя обоснованными, сразу принимает решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства.

Конкурсное производство вводится сроком на один год. По ходатайству участника дела суд вправе продлевать его каждый раз не более чем на шесть месяцев.

Сведения о признании застройщика банкротом публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (fedresurs.ru) и в газете «Коммерсантъ». Это открытые источники, и любой дольщик может узнать о финансовых проблемах строительной компании. Поэтому стоит периодически проверять ЕФРСБ, если у застройщика появились тревожные признаки: стройка остановилась, сроки сдвинулись, появились судебные иски.

Если стройка замедлилась или остановилась, имеет смысл проверить застройщика сразу по нескольким источникам: в ЕФРСБ, картотеке арбитражных дел и банке данных исполнительных производств ФССП. Совокупность этих данных дает реальную картину финансового состояния застройщика.

Расторгнуть ДДУ и потребовать возврат средств с эскроу-счета дольщик вправе еще до признания застройщика банкротом, если тот нарушил срок передачи объекта более чем на два месяца (ст. 9 ФЗ-214). Задержка стройки часто предшествует банкротству, поэтому это основание, как правило, уже есть в момент, когда появляется запись в ЕФРСБ.

Здесь важно учитывать экономическую сторону. Цены на недвижимость за время строительства нередко растут. Дольщик, который расторгнул ДДУ до признания застройщика банкротом, получит обратно ровно ту сумму, которую внес на эскроу-счет. Но купить на нее аналогичное жилье к тому моменту может уже не получиться.

Решение зависит от конкретных обстоятельств: стадии строительства и реальных возможностей банка для спасения проекта. До подписания соглашения о расторжении ДДУ стоит проконсультироваться с юристом.

Эксперты «ЮрТехКонсалт» работают как на стороне должников, так и на стороне кредиторов — в том числе дольщиков. Если застройщик перестал строить или в отношении него подано заявление о банкротстве, мы поможем оценить ситуацию, проанализировать финансовое состояние компании и выработать правильную тактику: расторгать ДДУ сейчас или ждать развития дела. Своевременная консультация позволяет принять взвешенное решение и не потерять в деньгах.

Если дело дошло до конкурсного производства, управляющий обязан уведомить каждого участника долевого строительства в течение 15 дней с момента, когда суд утвердил его кандидатуру. (п. 2 ст. 201.4 ФЗ-127). В уведомлении он сообщает о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства.

С момента открытия конкурсного производства все требования к застройщику предъявляют исключительно в рамках дела о банкротстве: через арбитражный суд, который ведет это дело (п. 1 ст. 201.4 ФЗ-127). Подать отдельный иск в суд общей юрисдикции уже не получится.

Когда застройщик банкротится, у дольщика с эскроу-счетом есть три варианта действий. Выбор зависит от стадии строительства, финансовых целей и готовности ждать.

Это самый быстрый путь. Дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от ДДУ, запись о договоре в Росреестре погашают, после чего банк возвращает деньги с эскроу-счета в полном объеме ровно ту сумму, которую дольщик внес. Главный минус этого варианта уже разобрали выше: дольщик получает номинальную сумму по договору, а не рыночную стоимость жилья, которая за время строительства могла существенно вырасти.

Когда дольщик расторгает ДДУ, банк получает от конкурсного управляющего уведомление о том, что застройщик не исполнил обязательства по передаче квартиры. После этого банк закрывает эскроу-счет и возвращает дольщику ровно ту сумму, которую тот внес (ч. 7 ст. 15.5 ФЗ-214).

Но есть риск для ипотечников: банк возвращает только сумму с эскроу. Проценты по ипотечному кредиту, которые дольщик платил всё время строительства, никто не компенсирует. Формально их можно взыскать с застройщика как убытки. Но в процедуре банкротства такие требования попадают в третью очередь реестра кредиторов, и реальные шансы получить деньги крайне малы.

Этот вариант подходит только для покупателей квартир и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 ФЗ-127). Тот, кто купил офис, коммерческое помещение или кладовку больше 7 кв. м, участником строительства в смысле 127-ФЗ не является. Его требования носят только денежный характер: получить само помещение через реестр он не сможет.

Деньги на эскроу-счете при этом остаются заблокированными на весь период процедуры. (п. 2 ст. 201.12-2 ФЗ-127). Счет фактически работает как обеспечение на случай, если достройка не состоится.

Требование нужно предъявить в течение 45 календарных дней с момента получения уведомления от конкурсного управляющего. При этом уведомление считается полученным через 15 дней с даты его публикации в ЕФРСБ. (п. 4 ст. 201.4 ФЗ-127). Пропущенный срок восстанавливает арбитражный суд, но только при наличии уважительных причин. Конкурсный управляющий рассматривает требование в течение 15 рабочих дней и уведомляет дольщика о включении в реестр или об отказе (п. 7 ст. 201.4 ФЗ-127).

Не позднее четырех месяцев после закрытия реестра конкурсный управляющий обязан провести собрание дольщиков с эскроу и вынести на голосование два варианта разрешения вопроса.

• Обратиться в суд с ходатайством о передаче квартир по ст. 201.11 ФЗ-127. Это возможно, если дом уже достроен в ходе процедуры банкротства. В этом случае суд выносит определение о передаче конкретных помещений конкретным дольщикам. Денежные средства, внесенные на счета эскроу, после передачи помещений перечисляются на специальный счет должника и используются для расчетов с залоговыми кредиторами в порядке, установленном п. 7 ст. 201.12-2 ФЗ-127.

• Привлечь нового застройщика-приобретателя по ст. 201.15-1 ФЗ-127. Вариант рассматривают, когда дом еще недостроен. Новый застройщик принимает незавершенный объект и обязательства перед дольщиками и завершает строительство. После ввода дома в эксплуатацию дольщики получают квартиры.

Если нового застройщика не нашли, подключается Фонд развития территорий. Он принимает одно из двух решений: финансировать достройку самостоятельно или признать её нецелесообразной и выплатить дольщикам денежное возмещение. Если Фонд выбирает второе — дольщики получают деньги, но не квартиры. При этом возмещение рассчитывается исходя из рыночной стоимости жилья на дату выплаты, а не из суммы на эскроу-счете (ч. 2 ст. 13 218-ФЗ от 29.07.2017г.).

Если дольщик включился в реестр, а потом передумал и расторг ДДУ, его исключают из реестра, счет эскроу закрывают и возвращают деньги (п. 2 ст. 201.12-2 ФЗ-127).

Этот сценарий возможен, если дом построили до возбуждения дела о банкротстве, но застройщик не успел передать помещения дольщикам — обанкротился раньше.

В такой ситуации дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на конкретное помещение (п. 8 ст. 201.11 ФЗ-127). Суд выносит определение о признании права собственности, и на его основании дольщик регистрирует квартиру в Росреестре.

Суд признает право собственности при одновременном выполнении следующих условий:

• Объект капитального строительства введен в эксплуатацию в установленном порядке (получено разрешение на ввод).

• Конкретное помещение создано и индивидуализировано — определены его характеристики, площадь, этаж, номер, оно поставлено или может быть поставлено на кадастровый учёт.
• Дольщик исполнил обязательство по оплате в полном объёме.

• Помещение фактически передано дольщику либо он выразил готовность его принять, а застройщик уклоняется от передачи.

• Отсутствует нарушение прав иных участников строительства и кредиторов, в том числе не происходит уменьшения конкурсной массы в обход установленной законом процедуры.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, суд откажет в признании права собственности.

Выбор стратегии для дольщика с эскроу-счетом зависит от нескольких факторов одновременно:

• стадии строительства на момент банкротства: достроен ли дом, введен ли в эксплуатацию или стройка остановилась на нулевом цикле;

• финансового состояния банка, который открыл эскроу и кредитовал застройщика: есть ли у него ресурсы и мотивация искать нового застройщика;

• динамики цен на недвижимость: если рынок вырос, возврат номинальной суммы с эскроу может не покрыть стоимость аналогичного жилья;

• наличия других кредиторов и их требования: они влияют на то, одобрит ли суд передачу квартир.

Каждый из этих факторов меняет расчёт рисков. Поэтому решение расторгать ДДУ, входить в реестр или идти за признанием права собственности — стоит принимать после анализа конкретного дела. Эксперты «ЮрТехКонсалт» ведут дела о банкротстве застройщиков и знают, как оценить перспективы каждого варианта. Если ваш застройщик обанкротился — обратитесь за консультацией, пока не истекли сроки для подачи требований.