Банкротство застройщика: что делать дольщикам в 2026 году

Вопрос банкротства застройщиков остается одним из наиболее острых и значимых в сфере долевого строительства. С каждым годом число таких случаев увеличивается. Несостоятельность компаний оборачивается для дольщиков утратой вложенных денег или даже права на жилье.

Банкротство застройщика означает неспособность исполнить обязательства перед кредиторами, которую подтверждает арбитражный суд. Застройщик — ЮЛ или индивидуальный предприниматель (ИП), привлекающий денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, домов блокированной застройки или индивидуальных жилых домов. При этом важным условием является то, что на момент привлечения средств помещения не были введены в эксплуатацию.

Банкротство строительных компаний не всегда совпадает с процедурой банкротства застройщика. Последнее имеет особый порядок, поскольку дольщики обладают статусом «участника строительства», который выделяется №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в отдельную категорию кредиторов.

С 2025 года ФЗ-127 претерпел изменения: новый порог для признания юридического лица (ЮЛ) банкротом установлен в 2 млн рублей. Также существенно возросла роль Фонда развития территорий (ФРТ) и Фонда субъектов РФ (ФСРФ), которые теперь участвуют в банкротных делах, чтобы обеспечить защиту прав граждан-дольщиков. В частности, организации могут достроить проблемный объект или выплатить дольщикам компенсацию. Это снижает риски граждан, которые вложили средства в строительство.

В статье «ЮрТехКонсалт» расскажет, какие действия дольщикам необходимо предпринять, если застройщик подает на банкротство, и какие риски при этом могут возникнуть.

Распространенными причинами банкротства застройщиков при долевом строительстве являются экономические трудности, мошеннические схемы, ошибки в управлении проектом и влияние форс-мажорных обстоятельств. К последним относятся события, которые:

• застройщик объективно не мог предвидеть и предотвратить;
• существенно затрудняют или делают невозможным завершение строительства или возврат средств.

Например, это могут быть стихийные бедствия, военные действия, эпидемия, пандемия и так далее.

Также важно учитывать, что нередко банкротство застройщика может быть искусственно спровоцировано недобросовестными действиями. Подробнее о порядке и рисках контролируемого банкротства можно узнать из другого материала «ЮрТехКонсалт».

Кроме этого, банкротство вероятно для застройщиков, которые не сумели грамотно спланировать финансовую модель деятельности. Она должна учитывать, в том числе, рост себестоимости строительства, который связан с подорожанием кредитов на ипотеку и увеличением затрат на строительно-монтажные работы. В результате девелоперские компании сталкиваются с серьезными финансовыми трудностями и не могут завершить проект или выполнить обязательства.

При этом эксперты признают, что значительная часть таких банкротств обусловлена не только внешними факторами, но и ошибками в расчете экономики девелоперских проектов и ростом стоимости обслуживания кредитов.

Подать заявление о банкротстве застройщика в арбитражный суд вправе несколько категорий лиц:

• застройщик;
• налоговый орган;
• банк или любой другой кредитор, включая поставщиков строительных материалов;
• Фонд развития территорий;
• органы государственной власти.

Дольщик, как и другие кредиторы, тоже может инициировать процедуру банкротства застройщика. Например, когда сталкивается с нарушением сроков передачи объекта или расторжением ДДУ. Как правило, решение о подаче такого заявления дольщик принимает, когда становится понятно, что застройщик не способен выполнить свои обязательства. При этом иные способы защиты прав — переговоры или претензионный порядок — не принесли результата. Подача заявления может быть выгодна для дольщика, так как открытие дела о банкротстве позволяет:

• включиться в реестр требований участников строительства;
• участвовать в процедурах, направленных на восстановление прав.

Основания и порядок подачи заявления установлены законом. Необходимо, чтобы сумма долга застройщика перед кредитором превышала два миллиона рублей и такое обязательство должно оставаться неисполненным более трех месяцев. Период просрочки и размер задолженности фиксируются в документах, которые заявитель подает в арбитражный суд. К ним относятся:

• договор, на основании которого возникло обязательство застройщика — договор долевого участия (ДДУ), договор займа или договор подряда;
• подтверждение размер задолженности и факт неисполнения обязательств застройщиком — платежные поручения, выписки из банковского счета или акты сверки расчетов;
• подтверждение уведомления застройщика о намерении подать заявление о банкротстве — публикация в ЕФРСФДЮЛ;
• квитанция об уплате государственной пошлины за подачу заявления в арбитражный суд — размер установлен ст. 333.21 НК РФ и составляет 10 000 рублей для физлиц.

Также кредитор (в т. ч. дольщик) обязан заранее уведомить о намерении обратиться в суд, опубликовав намерение на сайте «Федресурса». Это необходимо сделать не позднее, чем за 15 календарных дней до подачи заявления.

Аналогичный порядок распространяется и на застройщика: при подаче заявления на собственное банкротство он обязан предварительно разместить уведомление в реестре в установленный срок.

Однако не все обязаны соблюдать данное требование. Кредитные организации, кредитные управляющие по договору синдицированного кредита (займа) и государственная корпорация «ВЭБ.РФ» вправе подавать заявление без публикации уведомления. Кроме этого, требование о предварительной публикации на ЕФРСБ такого уведомления не распространяется на уполномоченный орган. Если заявление о признании банкротом подает налоговая инспекция, то сообщить об этом нужно в течение пяти рабочих дней, согласно п. 7 ст. 41 ФЗ-127.

Для тех, кто рассматривает возможность подачи заявления о банкротстве, мы подготовили пошаговую инструкцию о том, как это сделать кредиторам, в том числе, дольщикам. Материал поможет лучше понять этапы процедуры и минимизировать риски.

Банкротство застройщика отличается от процедуры несостоятельности других юридических лиц. Во-первых, суд сразу открывает конкурсное производство, минуя стадию наблюдения, что связано с необходимостью оперативной защиты прав дольщиков. Во-вторых, конкурсный управляющий (КУ) для утверждения судом должен иметь аккредитацию Фонда развития территорий. В обязанности КУ входят составление списка кредиторов и установление порядка удовлетворения их требований.

В современных условиях дольщик, как правило, лишен возможности самостоятельно выбирать между получением квартиры или возвратом денежных средств. Этот вопрос решает Фонд развития территорий или региональный фонд на основании степени готовности объекта и расчетов себестоимости завершения строительства.

Если Фонд сочтет достройку экономически целесообразной, участники строительства будут ожидать завершения и последующей передачи квартир. В случае, когда достройка нецелесообразна, дольщикам могут предложить денежную компенсацию, и право на получение жилья будет утрачено.

При расторжении договора и переходе к денежным требованиям дольщик теряет право на квартиру и получает статус кредитора третьей очереди, а это влечет риск неполучения денег в полном объеме. Выбор в пользу сохранения права требования на квартиру сохраняет перспективу получить объект недвижимости, если строительство завершит другая компания. Поэтому решение должно основываться на оценке всех юридических и финансовых аспектов.

Если недвижимость введена в эксплуатацию, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Это возможно как при наличии подписанного акта приема-передачи, так и при его отсутствии, если факт передачи квартиры подтверждается другими доказательствами.

Судебная практика допускает признание права собственности, если более трети квартир уже оформлены во владение, пользование и распоряжение. Такой шаг позволяет дольщику зафиксировать свои права в Росреестре и обеспечить юридическую защиту на будущее.

ВАЖНО: Читайте нашу статью про эскроу-счета в банкротстве застройщика. Мы объяснили, как работает эскроу, когда застройщик банкротится, и чем отличается защита дольщиков с эскроу и без него.

Узнать статус застройщика можно через официальный сайт Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и проверку обязательных публикаций в «Федресурсе». Это основные инструменты, позволяющий дольщикам своевременно узнать о намерении кредитора или самого застройщика подать заявление о признании банкротом. Кроме того, если застройщик самостоятельно инициирует банкротство, он направляет кредиторам копии своего заявления в суд и приложенных документов.

В ситуации, когда процедура банкротства застройщика уже начата и введено конкурсное производство, КУ обязан сообщить об этом участникам строительства в течение 15 дней после своего назначения. Такое правило подлежит исполнению при условии, что управляющему были переданы соответствующие сведения о дольщиках. Также информация публикуется в газете «Коммерсантъ» с указанием данных застройщика, номера дела, арбитражного суда и КУ.

Дополнительно для проверки текущего положения дольщики могут использовать картотеку арбитражных дел, которая содержит сведения обо всех делах о банкротстве, включая поданные заявления и ход их рассмотрения. Также информацию о процедурах банкротства на территории РФ публикуют Единые федеральные реестры сведений: о банкротстве (ЕФРСБ) и о фактах деятельности юридических лиц (ЕФРСФДЮЛ).

Дольщикам следует самостоятельно проверять эти ресурсы, особенно если появились признаки замедления строительства или приостановки работ. Такой подход позволит своевременно отреагировать на потенциальные риски.

Реестром называют документ, который содержит сведения о кредиторах застройщика и размере их требований. Важно понимать, что для участников строительства действует особый реестр: в него включаются требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью менее семи квадратных метров.

При подаче заявления необходимо указать площадь объекта, сумму уплаты, сведения о возможных эскроу-счетах и факт участия в компенсационном фонде. Период подачи заявления составляет 60 дней с момента публикации управляющим уведомления о банкротстве. Если срок был пропущен, его можно восстановить: достаточно обратиться в суд с соответствующим ходатайством при наличии уважительных причин.

Также для подачи заявления в реестр требований нужны:

• договор участия в долевом строительстве;
• паспорт дольщика;
• документы, подтверждающие оплату — например, банковские квитанции;
• решения суда при наличии.

Подготовленное заявление со всеми необходимыми документами можно передать несколькими способами. Например, подать лично, отправить по почте заказным письмом с описью вложения либо через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности.

Конкурсный управляющий обязан рассмотреть заявление в течение 15 рабочих дней и принять решение либо о включении требования в реестр, либо об отказе в такой процедуре. При этом во втором случае дольщик вправе в течение 15 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления обратиться в арбитражный суд с возражениями. В суде важно представить все доказательства добросовестного исполнения обязательств и документально подтвердить сумму уплаченных средств.

Также при участии Фонда развития территорий КУ обязан направить в ФРТ полученные документы в течение пяти рабочих дней, а Фонд — оценить их обоснованность в аналогичный срок. Такой порядок позволяет обеспечить максимальную защиту прав участников строительства и эффективный контроль со стороны государства.

Процесс является важной составляющей стратегии защиты интересов кредиторов. Конкурсный управляющий обязан заблаговременно опубликовать сведения о дате, месте и повестке собрания. Как правило, участники обсуждают возможность передачи объекта новому застройщику, создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и иные меры.

Итоговые результаты на этих собраниях принимаются при наличии кворума: участвовать должно не менее трети дольщиков по дому, а для принятия решений требуется три четверти голосов от участвующих в голосовании.

Важно отметить, что кроме требований дольщиков в рамках дела существуют текущие платежи и обязательства перед работниками и госорганами. Эти долги застройщик погашает в первую и вторую очередь. Например, к ним относятся налоговые обязательства. О том, как происходит уплата налогов в рамках банкротства, специалисты «ЮрТехКонсалт» рассказали в статье про очередность погашения налоговой задолженности.

То есть дольщики, которые требуют денежное возмещение, должны учитывать, что впереди в очереди находятся иные категории кредиторов. А денежные требования, компенсации реального ущерба и неустойки, предусмотренные участникам долевого строительства, удовлетворяются в третью очередь.

Кроме этого, требования в отношении нежилых помещений и апартаментов имеют свою специфику и отдельное правовое регулирование. Граждане, приобретающие такие помещения площадью более семи квадратных метров, не включаются в реестр требований участников строительства и рассматриваются в общем реестре, что снижает их приоритет и увеличивает риски неполучения средств.

Существуют дополнительные возможности, которыми дольщики могут воспользоваться как при открытой процедуре банкротства, так и в ситуации, когда еще нет судебного производства по делу о несостоятельности застройщика. Эти меры являются альтернативой классической линии включения в реестр требований и позволяют участникам долевого строительства заранее предусмотреть пути восстановления своих прав.

Вариант подходит, если обязательства застройщика были застрахованы в установленном законом порядке. Для получения выплаты требуется подача соответствующего заявления в страховую компанию с приложением решения суда о признании застройщика банкротом и выписки из реестра требований участников строительства.

Если исполнение обязательств застройщика было обеспечено поручительством банка, участники строительства могут подать в него соответствующее требование. Однако перед этим необходимо внимательно изучить ДДУ на наличие такой возможности.

В случае, когда проект сохраняет перспективу достройки, новый застройщик может приобрести права и обязанности перед участниками строительства. Это происходит в рамках уже открытого дела о банкротстве. КУ обязан обеспечить передачу прав и обязательств новому застройщику в установленной законом и судом процедуре. На практике новый застройщик становится правопреемником обремененных обязательств, приобретая объект незавершенного строительства и связанные с ним обязанности по удовлетворению прав дольщиков.

Решение о создании ЖСК принимается на общем собрании участников строительства и требует последующего утверждения судом. ЖСК становится новым правообладателем объекта и самостоятельно завершает строительство или привлекает для этого специализированные организации.

Одним из ключевых рисков является расторжение договора долевого участия. Если дольщик решает прекратить его действие, то утрачивает право на получение квартиры и становится кредитором третьей очереди. Также вероятность полного возврата денежных средств снижается в случае значительной задолженности застройщика перед залоговыми кредиторами.

Другая опасность кроется в ограничении уступки прав требования после начала процедуры банкротства. Закон прямо устанавливает, что такие уступки могут быть признаны недействительными или ограничены, если были заключены после открытия конкурсного производства.

В случае несостоятельности застройщика дольщикам важно своевременно оценить ситуацию, грамотно подготовить заявление для включения в реестр требований и активно участвовать во всех этапах процедуры. Если у вас возникли сомнения в добросовестности участников процедуры банкротства или вам нужна юридическая помощь по вопросам защиты своих прав — обращайтесь в ООО «ЮрТехКонсалт». Команда опытных юристов проанализирует все возможные риски и сформирует правовую позицию на всех стадиях производства.